Kuidas muutub ehitusõigus 2027. aastast? Ehitusõigus sõltub edaspidi senisest rohkem sellest, kas detailplaneeringu elluviimist on õigel ajal alustatud.
Osalesin 20. oktoobril Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (EKMK) koolitusel, kus Tuulikki Laesson tutvustas ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse muudatusi. Need puudutavad otseselt kõiki, kes müüvad või ostavad krunti või hoonet, mille väärtus sõltub ehitusõigusest.
Detailplaneeringu kehtivus muutub 2027. aastast
Suurim muudatus puudutab detailplaneeringu kehtivust. Alates 1. jaanuarist 2027 kehtestatud detailplaneering kaotab kehtivuse, kui selle elluviimist ei alustata 10 aasta jooksul. Omavalitsus võib kehtivust ühe korra pikendada kuni 5 aastat. Elluviimise alguseks loetakse maakorraldustoimingute lõpetamist või planeeringu alusel antud ehitusluba. Varem kehtestatud planeeringutele 10 aasta reegel ei kohaldu, kuid neid saab endiselt kehtetuks tunnistada, kui kehtestamisest on möödas 5 aastat ja elluviimist pole alustatud.
Muud olulised muudatused
- üle 3 aasta vana detailplaneeringut saab muuta lihtsamas menetluses, kui terviklik ruumilahendus oluliselt ei muutu;
- üle 5 aasta vana detailplaneeringu alal võib omavalitsus põhjendatud juhul anda projekteerimistingimused, millega muuta hoonestusala ja ehitisealust pinda kuni 15% ning alla 20-meetrise hoone kõrgust kuni 3 meetrit;
- ilma detailplaneeringuta on projekteerimistingimused vajalikud, kui hoonet laiendatakse üle 33% esialgsest mahust;
- ehitusluba kehtib 5 aastat ja ehitamise alustamisel 7 aastat, ehitusteatise alusel võib ehitada 4 aasta jooksul.
Mida ehitusõiguse muudatus müüjale ja ostjale tähendab?
Ehitusõigus on väärtus ainult siis, kui see on kontrollitud. Enne müüki või ostu tasub üle vaadata planeeringu kehtivus, kasutamata ehitusõiguse maht, ehitisregistri andmed ja kinnistut puudutavad piirangud. Kõige suurema kindluse annab ehitusluba: ilma selleta on juurdeehitus võimalus, mitte õigus.
Kui müüd või ostad kinnistut, mille hinnas on ehitusõigus, aitan selle enne tehingut läbi kontrollida.
Kokkuvõte põhineb koolitusel ning Riigi Teatajas avaldatud seadusetekstil seisuga 21. oktoober 2026.
Heade soovidega,
Marge Kikas
kinnisvaramaakler Tallinnas ja Harjumaal
Kutsetunnistus: 198489
Vanemmaakler tase 6
Kehtib kuni: 11.06.2030
Kinnisvaramaakler reg. nr: KMR 13331
